どうも鈴木テツです。
2019年の夏にマンションを買いました。
いわゆるタワーマンションです。
いわゆる湾岸です。
そうおのぼりさんです。
とにかく田舎の団地住まいの鼻たれ小僧だったので、湾岸のタワーションマンとか住んでみてぇなぁという憧れで買いました。
非常に高い買い物でしたが満足感もこれありで。
そしてその中で、住宅ローンについても色々勉強させてもらいましたので、勉強したこと経験したことを、ここで「ぼくの事例」として紹介したいと思います。
住宅ローンについて勉強中の方に、ぼくと同じような失敗を起こさない為にもご参考になれば幸いです。
そもそも住宅ローンは居住用です。
そもそも論ですが、住宅ローンについて一応いつものようにWiki大先生に聞いてみると以下の通りです。
住宅ローンは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地（一戸建て、マンション）を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資（ローン）のことである。
家の為に必要なお金を借金することですね。ここは当たり前ですね。
ただ意外と知られていないというか意識されていないのは、この居住するための住宅という部分でして、家の為とはいえ住まないとダメなんですね。マンション買うけど人に貸すとなると、これは居住の為ではなく投資用としてなので、住宅ローンは借りれません。
但し、やむをえない事情で人に貸すことになった場合は住宅ローンのままでもOKだそうです（営業マンに聞きました）。
例えば、会社事由で転勤せざるを得なくなり、空き家となる家を人に貸す、とかそういった場合ですね。この場合は、そもそも買ったときに組んだ住宅ローンをそのまま引き継げるそうです。但し、転勤なので会社の辞令の書類や期間限定であることなどを示す必要があるとも言われましたね。
ちなみにぼくがマンションを買うべく営業マンに色々相談をしていたとき、奥さんに「低金利でローン借りてさ、マンション買った瞬間に人に貸せば、大儲けじゃね？」とどや顔で言ったら営業マンから「居住用じゃないと借りれませよ（このど素人め）」と冷たい眼をされたことを今でも忘れずに覚えています。
いっそ、無理やり転勤して賃貸にしたろかと思いましたね。まぁだからこそ居住用じゃないと借りられないということは強く覚えることが出来たのですが。
変動金利にしました
住宅ローンの金利について、変動がいいか、固定がいいか。ほんとよく言われる議論ですが、答えはありません。変動リスク抑えたいなら固定ですし、変動するリスクを取ってでも金利を安く下げたいなら変動です。That’s allです。
で、ぼくは変動を選択しました。理由は金利が安いからです。結果現在0.35％で借りることが出来ています。正直固定金利だとどれだけ固定するかの期間にもよりますが、当時はだいたい１％近くでした。
ぼくは8,500万円程の借入金なのですが、毎月の返済だけでも0.35％だと22万円、1％だと27万円で、それだけで毎月5万円も違います。
であれば、金利があがってしまうかもしれない恐怖は抱えるけれでも、上がるかもわからないことに備えるよりも、手元の5万円を得ようということになりました。アリとキリギリスで言うとキリギリスです。
いや、寒い冬が来るかもわからないという意味ではキリギリスではない。
いや！そもそもぼくの考えとして、日本に産まれただけで超絶ラッキーというハッピーボーイな感覚なので、金利が上がるということは景気もよくなってるはずで、そうすると給料も上がってるはずで、さすれば金利の上昇分くらい吸収できるだろう、という超絶楽観的観測で変動金利一択でした。
元金均等返済にしました（NOT 元利均等返済）
返済の方法として、元利均等返済と元金均等返済を選択する必要がありますが、ぼくは元金均等返済を選びました。
元利均等返済は、元本と金利合わせた支払う金額が毎月一定のもので、元金均等返済は支払う元本額が同じで金利の分だけ返済額が変わるというものです。
一般的に言われているメリット・デメリットは、元利均等返済の方が支払う金額が一定の為、資金繰りがしやすいですが、元本の減りが元金均等返済よりも遅い為、総返済額が増えてしまうということです。
ぼくの場合は、元金均等返済を選択しました。理由は、元本が毎月確実に一定数減る方が返済してる感がわかりやすいからです。
返済って金融機関にお任せみたいな所があって、元利均等返済だと複雑な計算されるので、本当にきちんと正しく計算されて返済を行えているのかトレースしにくいと思ったからです。金融機関に対して性悪説ですね。性格悪いですねぼく。あとは単純にぼくがアホだから計算がシンプルな方がよかったというのもあります。
ちなみに総返済額の違いですが、借入元本8,500万円、金利率0.35％だと元利均等返済の方がちょうど10万円多くなります。35年間で10万円です。すると1年間で3,000円程です。1カ月で238円です。1日で8円です。
守銭奴のぼくとしては1日に8円も損をし続けている現状は耐え難いものがありますが、なんせアホなのでわかりやすさを取りました。
あとは、低金利と言われている時代に元本を少しでも早めに返しておきたいなという思いもあります。
頭金はゼロ円
頭金についてもいくら積むかは選べます。銀行によっては一定金額を頭金に積むことが条件となっている所もありますが、基本的には積むか積まないかは自由です。
ぼくの場合は、ゼロ円にしました。
頭金を積んで少しでも借金を減らすという方もいらっしゃるかもしれませんが、折角0.35％という破格の低価格でお金を借りられるのにわざわざ減らす必要はないですよね。
0.35％の借金を返済するのは、逆の意味では0.35％の利回りの投資をしたことと同じです。そんな低利回りのものを買う必要はないと思っています。
だったら0.35％で住宅購入資金はフルローンで調達して、手元にある現金は5％の配当のあるような株式投資に回せば、理論上は差し引き4.65％の利益を得ることが可能になります。ですので、手元に現金は残しつつ、頭金ゼロ円でフルで住宅ローンを借りました。
ちなみにその結果はというと、そんなうまい話を問屋が卸してくれなくて、現実は厳しいものでして、記事執筆時点（2020年4月7日時点）でぼくの【高配当だけ狙って保有しとけばいいんじゃね？株式投資ちょれぇ♪投資法】はコロナショック相場の影響で資産が3割程減って100万円ほど含み損を抱えております。
おとなしく住宅ローン返しておけばよかった、と後悔しています。
但し、株式投資して損してはいますが、転んでもただでは起きず、国の制度として儲かっているのも事実です。
それが住宅ローン控除です。
住宅ローン控除による逆ザヤをエンジョイ
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組めば、その分、税金返しますというふざけた制度です。
ちなみにぼくがマンションを購入した2020年7月の消費税増税前の制度では、長期優良住宅であれば、最大5000万円までのローンに対して1％の税金が返ってくるという制度でした。
ぼくは8,500万円を0.35％で借りていて、うち5,000万円については1％の税金還付を受ける。
単純計算で
8,500万円×0.35％＝30万円の金利の支払い。
5,000万円×1.00％＝50万円の税金還付。
差し引き20万円。つまり8,500万円の住宅ローンを組んだら年間20万円もらえたということですね。これぞ自作のナチュラルマイナス金利！
税金還付は、払った税金が戻ってきただけなので厳密にはリターンではないですが、本来戻ってくるはずの無かった税金が住宅ローンを組んだことで戻ってきたので、立派なリターンとぼくは言い張ります。
このある意味逆張りが出来るのも制度上10年間なのですが、元本が8,500万円あれば、10年目も元本が5,000万円を下回ることはありませんので、10年間で総額500万円のリターンを得て、このナチュラルマイナス金利をエンジョイしたいと思います。
銀行員の態度の豹変
住宅ローンを組むときは、メガバンク含めて8社くらいの金融機関から話を聞きました。
といっても一社一社窓口を訪ねて行って、、、ということはしておらず、購入したマンションのモデルルームでローン相談会なるものが開催されて、提携していた8社の担当者が、ぼくの席まで順番に説明に来てくれたというものです。あれは非常に楽でよかった。
で住宅ローンの話を聞いていたんですが、会社は違えど住宅ローンの説明なんてほぼ内容は同じなので8社も連続で聞いていると途中から飽きてくるんですよね。ぶっちゃけ。最後の方は「内容知ってるんで、金利だけ教えて（^^）」ってなってましたね。
そんな中で、5社目くらいのあるメガバンクは、50歳くらいの担当者の方が説明して下さっていたのですが、明らかに飽きて集中力散漫であくびもしちゃうぼくを見て、そのおじさんもやる気を無くし始めたんですね。なんならそのときのぼくは夏だったのでヨレヨレのTシャツに短パンにサンダルという格好。
周りキョロキョロ、あくび、ヨレヨレのぼくを見て、おじさんのやる気がゼロになりかけたときに基本情報シートみたいな個人情報を書く紙を渡されて「お客様の現在の情報を教えて頂けませんか」とおじさん。
その紙には勤務先や年収を書く欄があって、そこに「総合商社、年収1,200万円」と書きました。
その瞬間、おじさんの表情は豹変し、目を丸く見開きながら、背筋はピンッと伸びて「このクソやる気ないヨレヨレあくびサンダル野郎が、超優良顧客だとぉぉぉ！くそがっ！」という表情をしながら急に営業スマイル全開、本気営業モードでローンを勧めてきました。
そのときぼくは「住宅ローンはぼくを見ていない、ぼくの勤務先を見ている」という一抹の寂しさを感じたことと、こんな「キョロキョロあくびヨレヨレ野郎のぼく」にも信用を与えてくれた会社に感謝したことを覚えています。
まとめ
住宅ロ―ンは、多額のお金を借りるわけですので、そこには色々とドラマがあります。
是非色々な人の話を聞き、色々な会社の紹介を受けてみて下さい。
きっと会社に感謝したり、ハッピーボーイな自分に気づけると思います（なんのこっちゃ）。
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